Zdolność kredytowa przy pożyczce hipotecznej – jak banki liczą Twój dochód w dobie nowych rekomendacji KNF?

Jakie są aktualne zasady liczenia zdolności przy pożyczce hipotecznej i co zmieniają rekomendacje KNF?

W praktyce działają trzy filtry: dokumenty potwierdzające dochód, powtarzalność wpływów oraz limit rat do dochodu po odjęciu kosztów życia. Dla Ciebie efekt jest prosty, to, co jest „zarobkiem”, nie zawsze jest „dochodem uznanym”.

Bank potrafi ograniczyć składniki zmienne, uśrednić je w dłuższym okresie albo pominąć, gdy wpływy są nieregularne.

• Pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona hipoteką, bank zwykle stosuje podobną dyscyplinę jak przy kredycie mieszkaniowym.
• Ocena zdolności opiera się na danych z dokumentów i baz, a nie na deklaracji klienta.

Jak bank liczy dochód z umowy o pracę, co dzieje się z premiami i dodatkami?

Najczęściej liczy się „rdzeń” pensji: wynagrodzenie zasadnicze oraz stałe dodatki. Premie uznaniowe i nadgodziny bywają liczone ostrożnie, na przykład jako średnia z dłuższego okresu, albo pomijane, gdy wpływy są nieregularne.

Bank sprawdza też formę zatrudnienia, okres trwania umowy oraz przerwy w zatrudnieniu, bo to wpływa na ocenę stabilności.

Jak banki podchodzą do umów cywilnoprawnych: zlecenie, dzieło, kontrakt?

Bank sprawdza, czy to praca incydentalna, czy regularna. Często patrzy na to, ilu jest zleceniodawców i czy dochód nie „urwie się” z dnia na dzień.

Dla Ciebie liczy się stabilność, stałe przelewy i sensowna historia, a nie jednorazowy wysoki miesiąc. Wniosek opiera się na dowodach: umowy, rachunki, przelewy, rozliczenia.

Powrót na górę

Jak bank liczy dochód z działalności gospodarczej i B2B: KPiR, ryczałt, CIT?

W zależności od formy opodatkowania bank „tłumaczy” Twoje rozliczenia na dochód uznany. Dla KPiR liczy się dochód z księgi, dla ryczałtu bank ocenia stabilność przychodów oraz koszty życia, przy spółkach analizuje się sprawozdania, CIT i wypłaty do właściciela.

W praktyce bank sprawdza, czy biznes dowodzi dochodu w sposób powtarzalny i czy koszty nie „zjadają” zdolności.

Jakie inne źródła dochodu bank potrafi uwzględnić: najem, dywidendy, świadczenia, alimenty?

Najczęściej bank patrzy na dochód z najmu (umowa, wpływy, rozliczenie podatkowe), emeryturę i rentę (decyzja, odcinki, wpływy), alimenty (wyrok lub ugoda i regularne wpływy). Dywidendy i dochody kapitałowe bywają trudniejsze, bo bank musi ocenić ich stabilność, a wypłaty są z natury nieregularne.

Liczy się spójność źródła, dokumenty muszą pasować do historii przelewów.

Jak bank wylicza obciążenia: koszty życia, DTI/DSTI, limity kart i liczba zobowiązań?

To jest moment, w którym „papierowa” zdolność najczęściej pęka. Bank bierze pod uwagę raty innych kredytów, leasingów, pożyczek, a także limity w koncie i na kartach, bo limit jest potencjalnym długiem. Do tego dochodzą koszty utrzymania zależne od liczby osób w gospodarstwie.

Bank potrafi doliczyć do obciążeń także:

• poręczenia oraz zobowiązania, gdzie odpowiadasz za cudzy dług,
• współkredyty, nawet jeśli „spłaca ktoś inny”,
• raty sklepowe i płatności odroczone, jeśli są raportowane jako zobowiązania.

• Obciążenia „niewidoczne” na pierwszy rzut oka: limity, poręczenia, współkredyty oraz zobowiązania rozliczane jak raty.
• Koszty gospodarstwa: ta sama pensja nie oznacza tej samej zdolności, gdy różnią się koszty utrzymania i liczba osób na utrzymaniu.

Powrót na górę

Na czym polega test warunków skrajnych: bufor stóp, okres spłaty i wpływ raty na zdolność?

To jest test bezpieczeństwa. Bank sprawdza, czy po odjęciu kosztów utrzymania nadal zostaje przestrzeń na ratę policzoną przy wyższym oprocentowaniu. Im wyższa rata w teście, tym mniejsza zdolność, nawet jeśli dzisiejsza rata wygląda „lekko”.

Jak BIK i historia spłat wpływają na decyzję: opóźnienia, zapytania, limity i poręczenia?

W praktyce liczą się dwa obszary: jakość spłat oraz „ruch” wokół Twojego profilu. Jeśli składasz wiele wniosków, banki robią zapytania, a to jest widoczne.

BIK wskazuje, że zapytania o ten sam rodzaj kredytu złożone w krótkim oknie (standardowo 14 dni) mogą być traktowane łącznie przy naliczaniu oceny punktowej. Problem zaczyna się przy mieszaniu produktów i składaniu wniosków „na oślep”, bez planu.

Poręczenie cudzej pożyczki również jest obciążeniem, bo odpowiadasz za dług. Limit karty i debet też potrafią zadziałać jak „potencjalna rata”, nawet gdy nie korzystasz.

Co zrobić, aby podnieść zdolność przed wnioskiem: porządek w zobowiązaniach i plan składania wniosków?

Zacznij od rzeczy, które bank liczy automatycznie: limity kart, debety, raty, poręczenia, współkredyty. To są elementy, które potrafią „zjeść” zdolność mimo dobrych zarobków.

Następnie dopnij dokumenty dochodowe tak, aby bank widział stałość i ciągłość wpływów, szczególnie gdy masz premie lub dochód z kilku źródeł. Na końcu ułóż plan składania wniosków, aby nie mnożyć zapytań w różnych produktach w krótkim czasie.

Powrót na górę

Checklista, co zrobić krok po kroku

1. Spisz źródła dochodu i oddziel część stałą od zmiennej, opisz, z czego wynikają różnice między miesiącami.
2. Przygotuj dokumenty adekwatne do formy zatrudnienia: paski płacowe, PIT, KPiR, ryczałt, sprawozdania, umowy, potwierdzenia wpływów.
3. Zredukuj limity w kartach i koncie, zamknij nieużywane produkty, sprawdź poręczenia i współkredyty.
4. Policz bufor budżetu: sprawdź, czy po wzroście raty w scenariuszu testowym nadal zostaje rezerwa po kosztach życia, bo bank ocenia zdolność na „wyższej stopie”, nie na racie z dzisiaj.
5. Sprawdź Raport BIK, usuń nieścisłości, dopilnuj terminowości, zaplanuj wnioski tak, aby nie mnożyć zapytań w różnych produktach w krótkim czasie.
6. Ułóż harmonogram wniosku: najpierw banki z wyższą akceptacją Twojej formy dochodu, potem kolejne, nie składaj wszystkiego naraz.

Powrót na górę

Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?

• Ustal swój „dochód uznany”: przygotuj dokumenty i historię wpływów, aby bank widział stabilność.
• Obniż obciążenia, zacznij od limitów kart i kont, oraz domknij nieużywane produkty.
• Ułóż plan wnioskowania, aby ograniczyć chaos w zapytaniach w bazach, a Twoja zdolność kredytowa przy pożyczce hipotecznej nie spadła przez nieuporządkowany proces.