Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – 7 kluczowych różnic, o których musisz wiedzieć

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny: czym różnią się celem i rozliczeniem wydatków?

W praktyce kredyt hipoteczny wiąże wypłatę pieniędzy z dokumentami: umową deweloperską, aktem zakupu, kosztorysem, fakturami za prace, harmonogramem transz. Pożyczka hipoteczna bywa bliższa pożyczce z Kodeksu cywilnego, ale zabezpieczonej hipoteką, dlatego nacisk banku przesuwa się z „celu” na „spłatę i zabezpieczenie”.

Check celu mieszkaniowego w rozmowie z bankiem: zakup, budowa, remont, wykończenie, a czasem refinansowanie kredytu mieszkaniowego (zależy od banku i konstrukcji oferty).

• Cel mieszkaniowy w kredycie: bank oczekuje zgodności celu z umową i dokumentami.
• Dowolny cel w pożyczce: bank bada spłatę i zabezpieczenie, a nie listę wydatków.

Powrót na górę

Zabezpieczenie i ryzyko: hipoteka, wkład własny, LTV i wycena nieruchomości

Hipoteka jest prawem wpisywanym do księgi wieczystej, w razie braku spłaty bank może dochodzić roszczeń z nieruchomości. Dla banku kluczowa jest relacja kwoty długu do wartości zabezpieczenia, czyli LTV (loan to value), liczona od wartości z wyceny bankowej lub operatu.

Przykład rynkowy (parametry zależą od banku): pożyczka hipoteczna bywa ograniczana niższym LTV i krótszym maksymalnym okresem niż kredyt mieszkaniowy, dlatego w rozmowie poproś wprost o limit LTV i maksymalny okres dla obu wariantów.

• Wycena nieruchomości: ustala, od jakiej wartości bank liczy LTV, a to wpływa na maksymalną kwotę finansowania.
• Wkład własny przy zakupie: to różnica między ceną zakupu a kwotą kredytu, często kluczowa w ocenie ryzyka.

Powrót na górę

Zdolność kredytowa: czym różni się ocena dochodu i ryzyka w banku?

W obu przypadkach bank analizuje dochód, koszty życia, inne zobowiązania oraz historię spłat w bazach, w tym w BIK. W kredycie mieszkaniowym bank ocenia też dokumenty transakcji i ryzyka prawne nieruchomości, bo finansuje konkretny proces zakupu, budowy lub remontu.

• Dochód i jego powtarzalność: bank preferuje przewidywalność, niezależnie od produktu.
• Historia spłat: opóźnienia i wysokie limity na kartach mogą obniżać zdolność i ocenę ryzyka.

Powrót na górę

Koszty: oprocentowanie, prowizje, RRSO i koszty ustanowienia hipoteki

Oprocentowanie produktów zabezpieczonych hipoteką bywa stałe przez określony czas albo zmienne, oparte o wskaźnik referencyjny (np. WIBOR) oraz marżę banku. RRSO ułatwia porównanie ofert, bo ujmuje koszty w ujęciu rocznym, natomiast do Twojego „arkusza porównania” i tak wpisuj wszystkie znane opłaty, także te jednorazowe.

Uwaga na koszt pomostowy: do czasu wpisu hipoteki bank może naliczać koszt przejściowy (np. czasowo podwyższoną marżę). Sprawdź, od kiedy jest naliczany, kiedy znika i czy bank wymaga dostarczenia potwierdzenia wpisu, aby go wyłączyć.

• Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł od wniosku o wpis.
• Koszty okołoproduktowe: wycena nieruchomości, odpisy dokumentów, czasem ubezpieczenia wymagane przez bank.

Powrót na górę

Procedury i formalności: dokumenty, czas decyzji, umowa i księga wieczysta

Dokumentowo oba produkty spotykają się w dwóch obszarach: dochód oraz nieruchomość (księga wieczysta, wycena, dokumenty własności). Kredyt mieszkaniowy dokłada trzeci filar: dokumenty celu, czyli transakcję zakupu lub proces budowy, wraz z harmonogramem i rozliczeniem.

Wąskie gardła w praktyce: komplet dokumentów nieruchomości, wycena i formalności wieczystoksięgowe. Jeśli liczysz koszty, uwzględnij też, że do czasu pełnego zabezpieczenia (wpis hipoteki) bank może stosować koszt pomostowy opisany w sekcji kosztów.

• Księga wieczysta: bank oczekuje stanu prawnego, który pozwala ustanowić hipotekę bez konfliktów i wątpliwości.
• Umowa: w kredycie hipotecznym u konsumentów obowiązuje rozbudowany reżim informacyjny, w tym przekazanie formularza informacyjnego.

Powrót na górę

Okres spłaty i elastyczność: nadpłata, wcześniejsza spłata, karencja i zmiany harmonogramu

Elastyczność nie polega na hasłach, tylko na zapisach: czy nadpłata obniża ratę czy skraca okres, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę w określonym czasie, jak działa karencja (odroczenie spłaty kapitału) i jak bank liczy harmonogram po zmianie.

• Nadpłata: sprawdź, czy bank daje darmowe dyspozycje online i jak szybko aktualizuje harmonogram.
• Wcześniejsza spłata: sprawdź tabelę opłat i okres, w którym bank pobiera prowizję lub rekompensatę.

Powrót na górę

Ubezpieczenia i cross-sell: kiedy polisa obniża koszt, a kiedy go podnosi?

W praktyce bank proponuje pakiety: konto, karta, wpływy wynagrodzenia, ubezpieczenie na życie, czasem ubezpieczenie nieruchomości. Kredyt mieszkaniowy bywa częściej sprzedawany jako „pakiet hipoteczny”, pożyczka hipoteczna częściej jako produkt „zabezpieczony”, ale bez rozliczania celu.

Mini-check do arkusza: dopisz koszt pakietu i polis w okresie obowiązywania, a korzyść porównuj do różnicy w odsetkach wynikającej z marży oraz prowizji.

Powrót na górę

Kiedy pożyczka hipoteczna ma przewagę, a kiedy lepszy jest kredyt hipoteczny?

Decyzja jest prosta, jeśli oprzesz ją o cel oraz dokumenty, które potrafisz dostarczyć. Kredyt mieszkaniowy jest „szyty” pod zakup i budowę, pożyczka hipoteczna jest „szyta” pod wykorzystanie wartości nieruchomości, którą już masz.

• Wybierz pożyczkę hipoteczną, gdy: potrzebujesz środków na cel niezwiązany z mieszkaniem, a nieruchomość ma uregulowany stan prawny.
• Wybierz kredyt hipoteczny, gdy: kupujesz lub budujesz i bank ma finansować konkretny cel mieszkaniowy, rozliczany dokumentami.

Powrót na górę

Jak porównać pożyczkę hipoteczną z kredytem hipotecznym na liczbach i nie przeoczyć różnic?

Co biorę z banku: oprocentowanie, prowizja, koszt pakietów i polis, opłaty jednorazowe, informacje o wcześniejszej spłacie. Jeśli bank dolicza ubezpieczenie do raty, dopisz je jako koszt w horyzoncie, na którym obowiązuje.

Co dopisuję do arkusza ręcznie: opłaty sądowe, koszty dokumentów, koszt pomostowy do czasu wpisu hipoteki (jeśli występuje), a także koszt pakietu, jeśli jego utrzymanie jest wymagane przez bank.

Powrót na górę

Kiedy bank może powiedzieć „nie”: typowe blokady przy hipotece

Powrót na górę

Checklista, co zrobić krok po kroku

1. Zapisz cel finansowania i sprawdź, czy to cel mieszkaniowy, czy dowolny cel bez rozliczania faktur.
2. Sprawdź zabezpieczenie: numer księgi wieczystej, stan prawny, oraz to, czy nieruchomość nadaje się pod hipotekę.
3. Ustal parametry do porównania: ta sama kwota, ten sam okres, ten sam typ rat (równe albo malejące).
4. Zbierz koszty: oprocentowanie, prowizja, wycena, ubezpieczenia, opłata sądowa 200 zł za wpis hipoteki.
5. Dodaj koszt pomostowy, jeśli występuje: stawka i liczba miesięcy do czasu wpisu hipoteki.
6. Policz koszt całkowity: suma rat + koszty jednorazowe + koszty polis w okresie obowiązywania, porównaj z RRSO z formularzy.
7. Sprawdź elastyczność: zasady nadpłat, wcześniejszej spłaty, karencji, oraz opłaty w tabeli opłat i prowizji.
8. Zweryfikuj cross-sell: porównaj wariant z pakietem i bez pakietu, na tej samej kwocie i okresie.

Powrót na górę

Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?

• Zdecyduj, czy Twój cel jest mieszkaniowy, czy to dowolny cel, to rozstrzyga wybór: pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny.
• Weź z banku dwie symulacje na tych samych parametrach i porównaj: RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty, prowizje, polisy, koszt pomostowy oraz opłaty księgi wieczystej.
• Przeczytaj tabelę opłat i prowizji pod kątem wcześniejszej spłaty i nadpłat, to często zmienia realny koszt.